Vender bienes raíces de una herencia es una de las transacciones más complejas en el derecho inmobiliario de Nueva York. Involucra autorización judicial, liquidaciones de impuestos, requisitos de título y coordinación entre abogados, el tribunal y el departamento de impuestos. Esto es lo que todo albacea y administrador necesita saber.
Necesita Autorización del Tribunal Primero
Antes de poder vender propiedad de la herencia, debe tener Cartas — ya sean Cartas Testamentarias (de la sucesión) o Cartas de Administración (de un procedimiento de administración). Sin Cartas, no tiene autoridad legal para firmar una escritura o contrato.
El Problema de las Restricciones
Aquí es donde muchas familias se estancan: las Cartas de Administración frecuentemente se emiten "restringidas en cuanto a bienes inmuebles." Esto significa que el administrador no puede vender bienes raíces hasta que la restricción sea eliminada mediante una petición judicial separada.
Por Qué Existen las Restricciones El tribunal impone esta restricción para proteger la herencia y sus beneficiarios. Razones comunes incluyen: - No se ha obtenido la liquidación de impuestos sucesorios - No todos los herederos han sido identificados o notificados - No se ha depositado una fianza - El tribunal quiere revisar los términos de la venta
Cómo Eliminar la Restricción Presente una **Petición para Eliminar Restricciones sobre las Cartas** ante el Tribunal Sustituto. Esto requiere: - Una petición verificada explicando por qué la restricción debe ser eliminada - Prueba de que los impuestos están resueltos (ET-85 presentado, o la herencia está por debajo del umbral) - Consentimiento de todas las partes interesadas (o servicio de notificación) - Una **Declaración de Urgencia** si una venta está pendiente y el tiempo es crítico
El Problema del ET-117
El ET-117 (Liberación del Gravamen de Impuestos Sucesorios) es el documento que limpia el título para la transferencia. Prueba que todos los impuestos sucesorios han sido pagados (o que no se deben). Esto puede tardar 3–6 meses en procesarse.
Los cierres de bienes raíces se retrasan frecuentemente — a veces fatalmente — por liberaciones tardías del ET-117. La mejor práctica es presentar la declaración de impuestos sucesorios ET-85 lo antes posible para iniciar el reloj.
Lista de Verificación de Documentos de Cierre
Al vender propiedad de la herencia, el cierre requerirá: 1. Cartas Testamentarias o Cartas de Administración (sin restricciones) 2. Certificado de defunción certificado 3. Liberación de Gravamen ET-117 4. IT-2663 (Impuesto sobre Ganancias por Transferencia de Bienes Inmuebles) 5. TP-584 (Declaración Combinada de Impuesto de Transferencia) 6. Escritura del Albacea o Escritura del Administrador 7. Declaración Jurada de Título 8. Todos los documentos estándar de cierre
Para la guía completa incluyendo problemas de título y casos de ejemplo, consulte nuestra Guía de Venta de Propiedad de Herencia.